Immobilien-Budgetrechner
Welche Immobilie Sie sich leisten können — als realistische Spanne statt einer Zahl
Schnelltipps
- The maximum a lender approves is not the amount you should spend — budget for maintenance at 1-2% of the home value a year.
- Crossing 20% down removes PMI, which instantly buys you more house for the same monthly payment.
- Closing costs of 2-5% of the price are paid on top of the down payment, so keep them out of your down payment figure.
Maximum Home Price
Your Affordability Range
| Component | Monatlich | Share |
|---|---|---|
| Principal & interest | $1,564.89 | 74.5% |
| Property tax | $281.95 | 13.4% |
| Home insurance | $150.00 | 7.1% |
| HOA fees | $0.00 | 0.0% |
| PMI | $103.16 | 4.9% |
| Total monthly payment | $2,100.00 | 100% |
The same income, the same down payment, only the interest rate moves. This is what a half point is worth in purchasing power.
| Zinssatz | Max Home Price | Monatliche Zahlung | Difference |
|---|---|---|---|
| 5.50% | $330,281 | $2,100.00 | +$22,698 |
| 6.00% | $318,568 | $2,100.00 | +$10,985 |
| 6.50% Your rate | $307,583 | $2,100.00 | — |
| 7.00% | $300,000 | $2,021.73 | −$7,583 |
| 7.50% | $299,606 | $2,100.00 | −$7,976 |
Zuletzt aktualisiert: August 21, 2026
Immobilien-Budgetrechner: die Preisspanne, die Sie sich wirklich leisten können
Auf die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?" gibt es keine einzelne Zahl. Es gibt eine Spanne, und wo Sie sich darin einordnen, ist eine Entscheidung darüber, welchen Anteil Ihres Einkommens Sie in den nächsten Jahrzehnten Monat für Monat abgeben wollen. Deshalb liefert dieser Rechner drei Werte statt einem: einen konservativen Preis mit echtem Puffer, einen moderaten Preis nach den üblichen Vergaberichtlinien und einen aggressiven Preis nahe der Grenze, die ein Kreditprüfer gerade noch genehmigen würde.
Beispiel: Ein Haushalt mit 90.000 $ Jahreseinkommen, 500 $ monatlichen Kreditraten und 60.000 $ Eigenkapital erreicht nach der konventionellen 28/36-Regel rund 307.000 $ bei 6,5 % auf 30 Jahre. Bei strengerem Verhältnis schaut derselbe Haushalt auf Objekte um 239.000 $, bei großzügigerem kommen 357.000 $ in Reichweite. Alle drei Zahlen sind vertretbar. Nur eine fühlt sich noch gut an, wenn die Heizung ausfällt.
Jede Zahl auf dieser Seite enthält die vollständigen monatlichen Kosten des Wohneigentums – Tilgung, Zinsen, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeld und Hypothekenversicherung –, denn genau diese Summe muss in Ihr Budget passen und nicht die Tilgung und Zinsen, mit denen Zinssätze beworben werden.
Wie Banken Ihren Kreditrahmen bestimmen
Die Kreditprüfung stützt sich auf zwei Schuldendienstquoten; Ihr Budget bestimmt die restriktivere der beiden.
Maximale Wohnrate = min( Einkommen ÷ 12 × Front-End-%, Einkommen ÷ 12 × Back-End-% − monatliche Kreditraten )
- Front-End-Quote – die Wohnrate als Anteil am monatlichen Bruttoeinkommen. Konventionelle Darlehen setzen 28 % an.
- Back-End-Quote – Wohnen plus Autokredite, Studienkredite, Kartenmindestraten und Unterhaltszahlungen, gemessen am Bruttoeinkommen. Konventionell sind 36 %.
- FHA ist mit 31/43 großzügiger und erlaubt 3,5 % Eigenkapital, verlangt dafür aber eine eigene Versicherungsprämie.
- VA verzichtet vollständig auf die Front-End-Quote und arbeitet mit 41 % Back-End plus einer Prüfung des verbleibenden Resteinkommens.
Bei 90.000 $ Einkommen liegt die Front-End-Grenze bei 2.100 $ monatlich, die Back-End-Grenze bei 2.700 $ abzüglich Ihrer 500 $ bestehenden Raten, also 2.200 $. Der niedrigere Wert – 2.100 $ – ist Ihre tatsächliche Obergrenze. Das hat eine wichtige Konsequenz: Einen Autokredit abzulösen erhöht nicht immer das Budget. Wenn bereits die Front-End-Quote bindet, ändert Schuldenabbau nichts, solange nicht auch das Einkommen steigt.
Was in Ihrer Monatsrate wirklich steckt
Die Rate, die in diese Quoten passen muss, ist mehr als das Darlehen. Kreditgeber nennen das Gesamtpaket PITI, Hypothekenversicherung und Hausgeld kommen hinzu:
- Tilgung und Zinsen – das Darlehen selbst, üblicherweise 70 bis 80 % der Rate.
- Grundsteuer – wird als Prozentsatz des Objektwerts erhoben und wächst damit mit dem Kaufpreis. Der Wechsel von einer Gemeinde mit 0,5 % zu einer mit 2,2 % kann bei gleichem Einkommen über 10 % Ihrer Kaufkraft kosten.
- Wohngebäudeversicherung – eine feste Jahresprämie, monatlich umgelegt.
- PMI – die private Hypothekenversicherung, unter 20 % Eigenkapital verpflichtend und hier mit 0,5 % der Darlehenssumme pro Jahr angesetzt. Sie schützt die Bank, nicht Sie, und lässt sich bei konventionellen Darlehen ab 80 % Beleihungsauslauf kündigen.
- Hausgeld – nicht verhandelbar, wenn das Objekt es vorsieht, und von der Bank vollständig angerechnet.
Grundsteuer und PMI skalieren beide mit dem Preis, den Sie sich leisten können – und der hängt wiederum davon ab, wie viel Rate nach Steuer und PMI übrig bleibt. Diese Zirkularität ist real, und eine Berechnung in einem einzigen Durchgang überschätzt die Kaufkraft um mehrere Prozent. Dieser Rechner iteriert, bis der Preis mit seinen eigenen Nebenkosten konsistent ist.
Die drei Hebel, die Ihre Zahl bewegen
Eigenkapital
Wirkt doppelt. Jeder Euro ist ein Euro, den Sie nicht aufnehmen, und oberhalb von 20 % entfällt die PMI vollständig, was einen Teil der Monatsrate für ein größeres Darlehen freisetzt. Die Budgetkurve hat genau an dieser Linie einen sichtbaren Knick – beobachten Sie den Schieberegler.
Zinssatz
Ein ganzer Prozentpunkt verschiebt die Kaufkraft bei 30 Jahren Laufzeit typischerweise um 8 bis 10 %. Die Sensitivitätstabelle zeigt die exakten Werte für Ihre Eingaben – deshalb zählt eine Zinsbindung vor der Besichtigung mehr, als die meisten Käufer erwarten.
Bestehende Kredite
Wirken nur über die Back-End-Quote. Wenn diese bindet, setzt jede getilgte Rate von 100 $ knapp 100 $ Wohnrate frei – oft 15.000 $ oder mehr an Kaufpreis.
Eine längere Laufzeit ist ein vierter Hebel, aber ein teurer. Von 15 auf 30 Jahre zu verlängern senkt die Rate deutlich und hebt den Maximalpreis, kostet jedoch erheblich mehr Gesamtzinsen und lässt das Eigenkapital viel langsamer wachsen. Testen Sie beide Laufzeiten hier und prüfen Sie danach die Gesamtzinsen im Tilgungsplanrechner.
Was dieser Rechner auslässt – und warum Sie dem Rest vertrauen können
Kaufnebenkosten. Planen Sie 2 bis 5 % des Kaufpreises für Bankgebühren, Notar, Gutachten und Treuhandeinrichtung ein. Sie fallen zusätzlich zum Eigenkapital an, ziehen Sie sie also von Ihren Ersparnissen ab, bevor Sie hier einen Betrag eintragen.
Instandhaltung und Nebenkosten. Üblicherweise 1 bis 2 % des Objektwerts pro Jahr, und keine Bank rechnet sie an. Das ist der häufigste Grund, warum ein Kauf am aggressiven Wert schiefgeht.
Brutto statt netto. Die Quoten werden auf das Bruttoeinkommen gerechnet, vor Steuern, Altersvorsorge und Kinderbetreuung. Ihr real verfügbares Einkommen ist deutlich kleiner, als die Quoten nahelegen.
Genauigkeit: dieselben Vergabequoten und dieselbe Annuitätenformel wie bei Banken, mit iterativer Auflösung der Grundsteuer- und PMI-Zirkularität statt einer Näherung in einem Durchgang.
Datenschutz: Nichts wird gespeichert oder übertragen. Die Berechnung läuft vollständig in Ihrem Browser.
Übertragbar: Export als CSV oder PDF, Übergabe Ihrer Werte direkt an den Hypothekenrechner, oder „Link kopieren", um Ihr exaktes Szenario in der URL zu sichern.