Umschuldungsrechner
Ihr Break-even-Monat und die Gesamtkosten, nicht nur die niedrigere Rate
Break-even point and lifetime cost, not just the monthly saving
Zuletzt aktualisiert: September 7, 2026
Die einzigen zwei Zahlen, die über eine Umschuldung entscheiden
Jedes Umschuldungsangebot führt mit der monatlichen Ersparnis, weil das die schmeichelhafteste verfügbare Zahl ist. Für sich genommen ist sie zugleich die am wenigsten aussagekräftige. Zwei andere Zahlen entscheiden, ob das Geschäft wirklich gut ist — und die stehen bei Banken selten auf der Titelseite.
1. Der Break-even-Monat
Abschlusskosten geteilt durch die monatliche Ersparnis. Zahlen Sie 6.000 $, um 250 $ im Monat zu sparen, liegt der Break-even bei Monat 24. Verkaufen oder schulden Sie vorher erneut um, hat das Geschäft Geld gekostet — egal wie gut der Zins aussah.
2. Die Zinsdifferenz über die Laufzeit
Ein niedrigerer Zins auf längerer Laufzeit kostet regelmäßig insgesamt mehr. Im achten Jahr eines 30-Jahres-Darlehens in ein frisches 30-Jahres-Darlehen umzuschulden heißt, acht Jahre länger Zinsen zu zahlen.
Der Rechner zeigt beide neben der monatlichen Ersparnis und sagt klar, wenn sie einander widersprechen.
Warum ein niedrigerer Zins Sie mehr kosten kann
Das ist der am häufigsten missverstandene Punkt beim Umschulden, deshalb lohnt es sich, ihn konkret durchzurechnen.
Angenommen, Sie haben 350.000 $ zu 7,25 % auf 30 Jahre aufgenommen. Acht Jahre später liegt die Restschuld bei etwa 315.000 $ und es bleiben 22 Jahre. Die Zinsen fallen auf 5,75 %, und Umschulden wirkt offensichtlich.
Umschuldung in ein neues 30-Jahres-Darlehen: Die Rate sinkt spürbar, was sich nach klarem Gewinn anfühlt. Aber Sie haben gerade 22 verbleibende Jahre auf 30 gestreckt. Sie zahlen acht Jahre länger Zinsen als geplant.
Umschuldung zum selben Zins, aber mit 22 Jahren Laufzeit: Die Rate sinkt weit weniger — womöglich kaum — doch die Gesamtzinsen fallen deutlich, weil Sie den niedrigeren Zins ohne Laufzeitverlängerung nutzen.
Beides sind legitime Entscheidungen. Ist Ihr monatlicher Spielraum knapp, ist die längere Laufzeit genau der Zweck und die Mehrzinsen sind der bewusst gezahlte Preis für Luft. Schulden Sie rein zum Sparen um, kann die längere Laufzeit den Vorteil des niedrigeren Zinses vollständig aufzehren.
Der Rechner zeigt diesen Vergleich automatisch, sobald die neue Laufzeit länger ist als Ihre Restlaufzeit. Die meisten Umschuldungsrechner tun das nicht — deshalb sind so viele Menschen Jahre später überrascht.
Was eine Umschuldung tatsächlich kostet
Abschlusskosten einer Umschuldung liegen typischerweise bei 2 bis 5 % der Darlehenssumme. Bei einer Umschuldung über 300.000 $ sind das rund 6.000 bis 15.000 $. Die Hauptposten:
- Bearbeitungsgebühr der Bank — häufig 0,5 bis 1 % der Summe
- Wertgutachten — 400 bis 800 $, mitunter erlassen
- Titelrecherche und Titelversicherung — oft der größte Einzelposten
- Eintragung und Gebühren — je nach Zuständigkeit unterschiedlich
- Vorauszahlung auf das Treuhandkonto — kein echter Kostenpunkt, da es Ihr eigenes Geld für künftige Steuern und Versicherung ist, aber Bargeld, das Sie beim Abschluss brauchen
Die Umschuldung „ohne Abschlusskosten"
Kostenlos gibt es nicht. Die Bank schlägt die Kosten entweder auf die Restschuld auf oder verlangt einen höheren Zins, um sie über die Zeit hereinzuholen. Beides ist legitim — das Mitfinanzieren hilft wirklich, wenn beim Abschluss kein Bargeld da ist — aber vergleichen Sie die Gesamtkosten, nicht den Schauzins. Im Rechner setzen Sie dafür den Haken „Abschlusskosten mitfinanzieren", oder Sie tragen für die zweite Variante schlicht einen höheren Zins ein.
Wann sich Umschulden meist lohnt
Sie überschreiten den Break-even deutlich
Die Frage ist nicht „erreiche ich den Break-even", sondern „erreiche ich ihn lange bevor ich ausziehe". Liegt er bei 30 Monaten und Sie planen in drei Jahren umzuziehen, ist der Abstand für Aufwand und Risiko zu knapp.
Sie verkürzen die Laufzeit, statt sie zu verlängern
Von 30 auf 15 Jahre bei niedrigerem Zins zu wechseln ist meist die stärkste Form der Umschuldung: Die Rate mag steigen, die Gesamtzinsen sinken dramatisch. Hier zeigen Monats- und Gesamtzahl in verschiedene Richtungen — und die Gesamtzahl hat recht.
Sie können das PMI loswerden
Ist Ihre Immobilie über 20 % Eigenkapital gestiegen, kann eine Umschuldung die private Hypothekenversicherung ganz beseitigen. Bei einem typischen Darlehen verschwinden damit 100 bis 300 $ im Monat — oft mehr als die Zinsänderung. Dieser Rechner bildet PMI nicht ab: prüfen Sie das separat und rechnen Sie es der Ersparnis hinzu.
Sie verlassen ein variabel verzinstes Darlehen
Der Wechsel von variabel zu fest kann sich selbst bei ähnlichem Zins lohnen, weil Sie Sicherheit kaufen, nicht Ersparnis. Der Rechner vergleicht Zahlen; das Risiko, das Sie beseitigen, kann er nicht bepreisen.
Wann es sich meist nicht lohnt
Sie ziehen bald um. Unter etwa drei Jahren werden die Abschlusskosten selten wieder hereingeholt.
Sie sind weit im Darlehen fortgeschritten. Die Tilgung ist vorne schwer: Im 22. Jahr eines 30-Jahres-Darlehens ist der Großteil Ihrer Rate bereits Tilgung, es bleibt also wenig Zins, an dem ein niedrigerer Satz sparen könnte. Eine Umschuldung wirft Sie dann vor allem zurück in die zinslastigen Jahre.
Kleine Zinssenkung auf kleiner Restschuld. Ein Viertelpunkt auf 80.000 $ ist gegen 5.000 $ Kosten ein Rundungsfehler. Derselbe Viertelpunkt auf 700.000 $ ist ein völlig anderes Gespräch — die Darlehenshöhe zählt ebenso wie die Zinsänderung.
Sie schichten kurzfristige Schulden in eine 30-Jahres-Hypothek um. Eine Auszahlungs-Umschuldung zum Tilgen von Kreditkarten senkt den Zinssatz, verwandelt aber unbesicherte Schulden in Schulden auf Ihr Haus und streckt sie über Jahrzehnte. Die Monatszahl verbessert sich, die Gesamtzahl oft nicht — und was bei Zahlungsunfähigkeit auf dem Spiel steht, ist nun Ihr Zuhause.
Zins-und-Laufzeit gegen Auszahlung
Die Zins-und-Laufzeit-Umschuldung ersetzt Ihr Darlehen durch ein neues mit anderem Zins, anderer Laufzeit oder beidem. Sie nehmen ungefähr das auf, was Sie schulden. Das ist der Standardfall und bekommt die besten Konditionen.
Die Auszahlungs-Umschuldung nimmt mehr auf, als Sie schulden, und zahlt Ihnen die Differenz aus. Sie ist normalerweise die günstigste große Summe, die Sie leihen können, weil sie auf Ihr Haus besichert ist — genau darin liegt aber das Risiko, und Banken bepreisen sie etwas über der Zins-und-Laufzeit-Variante, meist mit der Auflage, mindestens 20 % Eigenkapital zu behalten.
Der Rechner beherrscht beides. Tragen Sie einen Auszahlungsbetrag ein, wird er der neuen Restschuld zugeschlagen und erhöht Rate und Zinsen. Aus dem Zinsvergleich über die Laufzeit ist er bewusst ausgenommen, denn eine Auszahlung ist erhaltenes Geld, kein entstandener Kostenpunkt: Sie als Verlust zu verbuchen ließe jede Auszahlung wie einen Fehler aussehen — und das ist nicht die Frage, die Sie stellen.
So rechnen wir
- Methode
- Amortised payment comparison with break-even
- Formel
-
Payment = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = annual rate ÷ 12, n = months — the same standard amortisation formula the amortization calculator uses. Break-even month = closing costs paid up front ÷ monthly saving. Lifetime difference = interest still owed on the current loan − (interest on the new loan + closing costs). Rolled-in costs and any cash-out are added to the new principal instead of being charged up front. - Quelle
- Standard amortising-loan formula, shared with public/js/calculators/amortization-engine.js so the two pages cannot disagree about a payment.
- Einschränkungen
- Principal and interest only. Property tax and home insurance follow the property rather than the loan, so they are identical under both options and would cancel out of the comparison. PMI is NOT modelled — if your equity has passed 20%, dropping PMI can be worth more than the rate change itself. Assumes a fixed rate, that you keep the new loan for its full term, and that no extra payments are made. Cash-out is excluded from the interest comparison because it is money received, not a cost. The break-even figure is only meaningful when the payment falls and something was paid up front; with rolled-in costs there is no cash outlay to recover and the page says so rather than printing a misleading number.
- Zuletzt geprüft
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