Калькулятор рефинансирования
Месяц окупаемости и итоговая стоимость, а не только меньший платёж
Break-even point and lifetime cost, not just the monthly saving
Последнее обновление: сентябрь 7, 2026
Две единственные цифры, которые решают судьбу рефинансирования
Любое предложение о рефинансировании начинается с ежемесячной экономии, потому что это самая выигрышная из доступных цифр. И она же — наименее полезная сама по себе. Выгодность сделки определяют два других числа, которые банки редко выносят на первую страницу.
1. Месяц окупаемости
Расходы на оформление, делённые на ежемесячную экономию. Заплатите 6 000 $, чтобы экономить 250 $ в месяц, — и выйдете в ноль на 24-м месяце. Если продадите жильё или снова рефинансируете раньше, сделка принесла убыток, каким бы привлекательным ни выглядела ставка.
2. Разница процентов за весь срок
Более низкая ставка на более длинном сроке регулярно обходится дороже в сумме. Рефинансировать на восьмом году 30-летней ипотеки в новую 30-летнюю — значит платить проценты на восемь лет дольше.
Калькулятор показывает обе цифры рядом с ежемесячной экономией и прямо предупреждает, когда они противоречат друг другу.
Почему более низкая ставка может обойтись дороже
Это самый непонятый момент в рефинансировании, поэтому стоит разобрать его на конкретных числах.
Допустим, вы взяли 350 000 $ под 7,25 % на 30 лет. Через восемь лет остаток около 315 000 $, впереди 22 года. Ставки падают до 5,75 %, и рефинансирование кажется очевидным.
Рефинансировать в новый 30-летний кредит: платёж заметно снижается, и это выглядит чистой победой. Но вы только что растянули оставшиеся 22 года обратно до 30. Проценты вы будете платить на восемь лет дольше, чем собирались.
Рефинансировать по той же ставке, но сохранив 22 года: платёж падает гораздо меньше — возможно, почти не падает — зато общая сумма процентов резко снижается, потому что вы получаете низкую ставку без продления срока.
Оба варианта имеют право на жизнь. Если ежемесячный бюджет напряжён, длинный срок — это и есть цель, а лишние проценты — осознанная плата за передышку. Если же вы рефинансируете исключительно ради экономии, длинный срок способен полностью съесть выгоду от низкой ставки.
Калькулятор показывает это сравнение автоматически всякий раз, когда новый срок длиннее оставшегося. Большинство калькуляторов рефинансирования этого не делают — поэтому столько людей узнают правду лишь спустя годы.
Во сколько на самом деле обходится рефинансирование
Расходы на оформление обычно составляют 2–5 % от суммы кредита. При рефинансировании на 300 000 $ это примерно 6 000–15 000 $. Основные составляющие:
- Комиссия банка за выдачу — часто 0,5–1 % от суммы
- Оценка — 400–800 $, иногда не взимается
- Проверка и страхование титула — нередко самая крупная отдельная статья
- Регистрация и госпошлины — зависят от юрисдикции
- Пополнение эскроу-счёта — по сути не расход, ведь это ваши же деньги на будущие налоги и страховку, но наличные, которые нужны на сделке
Рефинансирование «без расходов на оформление»
Бесплатного не бывает. Банк либо добавляет расходы к сумме долга, либо повышает ставку, чтобы вернуть их со временем. Оба варианта нормальны — включение расходов в кредит действительно выручает, когда нет наличных на сделку, — но сравнивайте итоговую стоимость, а не рекламную ставку. В калькуляторе отметьте «включить расходы в сумму кредита» для первого варианта или просто задайте более высокую новую ставку для второго.
Когда рефинансирование обычно оправдано
Вы с запасом пройдёте точку окупаемости
Вопрос не «окуплюсь ли я», а «окуплюсь ли задолго до переезда». Если окупаемость наступает на 30-м месяце, а переезд планируется через три года, запас слишком мал для всех хлопот и рисков.
Вы сокращаете срок, а не удлиняете его
Переход с 30 лет на 15 при более низкой ставке — обычно самая сильная форма рефинансирования: платёж может вырасти, зато общая сумма процентов падает драматически. Это тот случай, когда месячная и итоговая цифры расходятся, и права итоговая.
Вы можете снять PMI
Если жильё подорожало и ваша доля превысила 20 %, рефинансирование может полностью убрать частную ипотечную страховку. На типичном кредите это 100–300 $ в месяц, которые просто исчезают, — нередко больше, чем даёт смена ставки. Калькулятор PMI не моделирует, так что проверьте это отдельно и прибавьте к экономии.
Вы уходите от плавающей ставки
Переход с плавающей ставки на фиксированную может быть оправдан даже при схожей ставке, потому что вы покупаете определённость, а не экономию. Калькулятор сравнивает цифры; оценить снимаемый риск он не может.
Когда обычно не оправдано
Вы скоро переезжаете. При сроке меньше примерно трёх лет расходы на оформление редко успевают окупиться.
Кредит уже близок к концу. Амортизация смещена к началу: на 22-м году 30-летней ипотеки большая часть платежа уже идёт в основной долг, и процентов, на которых могла бы сэкономить низкая ставка, почти не остаётся. Рефинансирование на этом этапе в основном возвращает вас в годы, где проценты снова преобладают.
Небольшое снижение ставки при небольшом остатке. Четверть пункта на 80 000 $ — погрешность округления против 5 000 $ расходов. Та же четверть пункта на 700 000 $ — совсем другой разговор: размер кредита важен не меньше самой ставки.
Вы переносите короткие долги в 30-летнюю ипотеку. Рефинансирование с получением наличных для закрытия кредитных карт снижает ставку, но превращает необеспеченный долг в долг под залог вашего жилья и растягивает его на десятилетия. Месячная цифра улучшается, итоговая часто нет — а на кону при неплатеже теперь ваш дом.
Смена ставки и срока против получения наличных
Рефинансирование ставки и срока заменяет ваш кредит новым с другой ставкой, другим сроком или и тем и другим. Вы занимаете примерно столько, сколько должны. Это стандартный случай, и по нему дают лучшие условия.
Рефинансирование с получением наличных занимает больше, чем вы должны, и разницу отдаёт вам. Обычно это самая дешёвая крупная сумма, которую вы можете занять, поскольку она обеспечена вашим жильём, — но именно в этом и риск. Банки оценивают такие сделки чуть дороже обычных и, как правило, требуют сохранить не менее 20 % собственной доли.
Калькулятор поддерживает оба варианта. Введите сумму наличных, и она добавится к новому долгу, увеличив платёж и проценты. Из сравнения процентов за весь срок она намеренно исключена: полученные наличные — это деньги, которые вы получили, а не понесённые расходы. Учитывать их как убыток означало бы, что любое получение наличных выглядит ошибкой, а вопрос вы задаёте не об этом.
Как мы это считаем
- Метод
- Amortised payment comparison with break-even
- Формула
-
Payment = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = annual rate ÷ 12, n = months — the same standard amortisation formula the amortization calculator uses. Break-even month = closing costs paid up front ÷ monthly saving. Lifetime difference = interest still owed on the current loan − (interest on the new loan + closing costs). Rolled-in costs and any cash-out are added to the new principal instead of being charged up front. - Источник
- Standard amortising-loan formula, shared with public/js/calculators/amortization-engine.js so the two pages cannot disagree about a payment.
- Ограничения
- Principal and interest only. Property tax and home insurance follow the property rather than the loan, so they are identical under both options and would cancel out of the comparison. PMI is NOT modelled — if your equity has passed 20%, dropping PMI can be worth more than the rate change itself. Assumes a fixed rate, that you keep the new loan for its full term, and that no extra payments are made. Cash-out is excluded from the interest comparison because it is money received, not a cost. The break-even figure is only meaningful when the payment falls and something was paid up front; with rolled-in costs there is no cash outlay to recover and the page says so rather than printing a misleading number.
- Последняя проверка
Заметили расхождение? Сообщите нам — мы проверим, а исправления публикуются на этой странице. Сообщить о проблеме