Калькулятор доступности жилья
Какое жильё вам по карману — реалистичный диапазон, а не одна цифра
Полезные советы
- The maximum a lender approves is not the amount you should spend — budget for maintenance at 1-2% of the home value a year.
- Crossing 20% down removes PMI, which instantly buys you more house for the same monthly payment.
- Closing costs of 2-5% of the price are paid on top of the down payment, so keep them out of your down payment figure.
Maximum Home Price
Your Affordability Range
| Component | Ежемесячно | Share |
|---|---|---|
| Principal & interest | $1,564.89 | 74.5% |
| Property tax | $281.95 | 13.4% |
| Home insurance | $150.00 | 7.1% |
| HOA fees | $0.00 | 0.0% |
| PMI | $103.16 | 4.9% |
| Total monthly payment | $2,100.00 | 100% |
The same income, the same down payment, only the interest rate moves. This is what a half point is worth in purchasing power.
| Процентная Ставка | Max Home Price | Ежемесячный платёж | Difference |
|---|---|---|---|
| 5.50% | $330,281 | $2,100.00 | +$22,698 |
| 6.00% | $318,568 | $2,100.00 | +$10,985 |
| 6.50% Your rate | $307,583 | $2,100.00 | — |
| 7.00% | $300,000 | $2,021.73 | −$7,583 |
| 7.50% | $299,606 | $2,100.00 | −$7,976 |
Последнее обновление: август 21, 2026
Калькулятор доступности жилья: реальный диапазон цены, а не одно число
На вопрос «какой дом я могу себе позволить» нет единственного ответа. Есть диапазон, и точка внутри него — это ваш выбор: какую часть зарплаты вы готовы отдавать каждый месяц ближайшие несколько десятилетий. Поэтому калькулятор показывает три цифры вместо одной: консервативную цену с настоящим запасом прочности, умеренную цену по стандартным правилам кредитования и агрессивную цену у самой границы того, что одобрит андеррайтер.
Пример: семья с доходом 90 000 $ в год, платежами по долгам 500 $ в месяц и накоплениями 60 000 $ выходит примерно на 307 000 $ под 6,5 % на 30 лет по конвенциональному правилу 28/36. Ужесточите коэффициент — и та же семья смотрит объекты около 239 000 $; ослабьте — и в поле зрения появляются 357 000 $. Все три цифры обоснованы. Комфортной останется только одна, когда сломается водонагреватель.
Каждая цифра на этой странице включает полную ежемесячную стоимость владения — основной долг, проценты, налог на недвижимость, страхование жилья, взносы ТСЖ и ипотечную страховку, — потому что именно эта сумма должна помещаться в ваш бюджет, а не тот платёж по основному долгу и процентам, который рекламируют вместе со ставкой.
Как банк определяет доступную сумму кредита
Андеррайтинг опирается на два коэффициента долговой нагрузки, и ваш бюджет задаёт тот из них, который срабатывает первым.
Максимальный платёж за жильё = мин( доход ÷ 12 × front-end %, доход ÷ 12 × back-end % − платежи по долгам )
- Front-end — платёж за жильё как доля валового месячного дохода. Конвенциональные кредиты используют 28 %.
- Back-end — жильё плюс автокредиты, образовательные кредиты, минимальные платежи по картам и алименты, от валового дохода. Конвенциональный стандарт — 36 %.
- FHA мягче: 31/43 и первоначальный взнос от 3,5 %, но со своей страховой премией.
- VA вообще не применяет front-end, используя ориентир 41 % по back-end плюс проверку остаточного дохода.
При доходе 90 000 $ предел front-end составляет 2 100 $ в месяц, а предел back-end — 2 700 $ минус ваши 500 $ текущих платежей, то есть 2 200 $. Меньшее из двух — 2 100 $ — и есть ваш реальный потолок. Отсюда важный вывод: досрочное закрытие автокредита не всегда увеличивает бюджет. Если ограничивает front-end, сокращение долгов ничего не изменит, пока не вырастет доход.
Из чего на самом деле состоит ежемесячный платёж
Платёж, который должен уложиться в эти коэффициенты, — это не только кредит. Кредиторы называют полный набор PITI, а к нему добавляются страховка PMI и взносы ТСЖ:
- Основной долг и проценты — сам кредит, обычно 70–80 % платежа.
- Налог на недвижимость — начисляется в процентах от оценочной стоимости, поэтому растёт вместе с ценой покупаемого дома. Переезд из округа со ставкой 0,5 % в округ со ставкой 2,2 % может стоить более 10 % покупательной способности при том же доходе.
- Страхование жилья — фиксированная годовая премия, разнесённая по месяцам.
- PMI — частная ипотечная страховка, обязательная при взносе менее 20 % и учтённая здесь как 0,5 % от суммы кредита в год. Она защищает банк, а не вас, и по конвенциональным кредитам отменяется при достижении 80 % отношения кредита к стоимости.
- Взносы ТСЖ — не обсуждаются, если объект их предусматривает, и банк учитывает их полностью.
И налог, и PMI растут вместе с доступной ценой, которая, в свою очередь, зависит от того, сколько платежа останется после налога и PMI. Эта цикличность реальна, и расчёт в один проход завышает доступную сумму на несколько процентов. Калькулятор повторяет расчёт, пока цена не станет согласованной с собственными расходами на содержание.
Три рычага, которые двигают вашу цифру
Первоначальный взнос
Работает дважды. Каждый доллар — это доллар, который вы не занимаете, а после отметки 20 % полностью исчезает PMI, освобождая часть платежа под более крупный кредит. Кривая доступности имеет заметный излом ровно на этой границе — понаблюдайте за ползунком.
Процентная ставка
Целый процентный пункт обычно сдвигает покупательную способность на 8–10 % при сроке 30 лет. Таблица чувствительности показывает точные значения для ваших данных — вот почему фиксация ставки до начала поиска важнее, чем кажется.
Текущие долги
Влияют только через back-end. Когда ограничивает именно он, каждые закрытые 100 $ минимальных платежей высвобождают почти 100 $ платежа за жильё — нередко 15 000 $ и более к цене дома.
Более длинный срок — четвёртый рычаг, но дорогой. Переход с 15 на 30 лет заметно снижает платёж и поднимает максимальную цену ценой значительно больших процентов и гораздо более медленного накопления собственного капитала. Проверьте оба срока здесь, а затем посмотрите общую переплату в калькуляторе амортизации.
Что калькулятор не учитывает и почему остальному можно доверять
Расходы на сделку. Заложите 2–5 % от цены на комиссии банка, страхование титула, оценку и эскроу. Они оплачиваются сверх первоначального взноса, поэтому вычтите их из накоплений, прежде чем указывать взнос здесь.
Обслуживание и коммунальные платежи. Обычно 1–2 % стоимости дома в год, и ни один банк их не считает. Именно из-за них покупка по агрессивной цифре чаще всего заканчивается плохо.
Валовой доход против чистого. Коэффициенты считаются от дохода до налогов, пенсионных отчислений и расходов на детей. Реально свободных денег у вас существенно меньше, чем следует из коэффициентов.
Точность: те же коэффициенты одобрения и та же аннуитетная формула, что и у банков, с итеративным разрешением цикличности налога и PMI вместо приближения в один проход.
Конфиденциальность: ничего не сохраняется и никуда не отправляется. Весь расчёт выполняется в вашем браузере.
Переносимость: выгрузка в CSV или PDF, передача ваших цифр напрямую в ипотечный калькулятор или кнопка «Копировать ссылку», сохраняющая сценарий в URL.