Calculadora de Capacidad de Compra de Vivienda
Qué vivienda puedes permitirte, como rango realista en vez de una sola cifra
Consejos Rápidos
- The maximum a lender approves is not the amount you should spend — budget for maintenance at 1-2% of the home value a year.
- Crossing 20% down removes PMI, which instantly buys you more house for the same monthly payment.
- Closing costs of 2-5% of the price are paid on top of the down payment, so keep them out of your down payment figure.
Maximum Home Price
Your Affordability Range
| Component | Mensual | Share |
|---|---|---|
| Principal & interest | $1,564.89 | 74.5% |
| Property tax | $281.95 | 13.4% |
| Home insurance | $150.00 | 7.1% |
| HOA fees | $0.00 | 0.0% |
| PMI | $103.16 | 4.9% |
| Total monthly payment | $2,100.00 | 100% |
The same income, the same down payment, only the interest rate moves. This is what a half point is worth in purchasing power.
| Tasa de Interés | Max Home Price | Pago Mensual | Difference |
|---|---|---|---|
| 5.50% | $330,281 | $2,100.00 | +$22,698 |
| 6.00% | $318,568 | $2,100.00 | +$10,985 |
| 6.50% Your rate | $307,583 | $2,100.00 | — |
| 7.00% | $300,000 | $2,021.73 | −$7,583 |
| 7.50% | $299,606 | $2,100.00 | −$7,976 |
Última actualización: agosto 21, 2026
Calculadora de vivienda asequible: el rango de precio que realmente puedes permitirte
No existe una única cifra que responda a «¿cuánta casa puedo permitirme?». Existe una horquilla, y el punto exacto en el que te sitúas dentro de ella es una decisión sobre qué parte de tu nómina estás dispuesto a entregar cada mes durante las próximas décadas. Por eso esta calculadora te da tres cifras en lugar de una: un precio conservador que deja margen real, un precio moderado basado en las pautas habituales de concesión y un precio agresivo cercano al límite que un analista de riesgos llegaría a aprobar.
Ejemplo: un hogar con 90.000 $ anuales, 500 $ de cuotas mensuales de deuda y 60.000 $ ahorrados alcanza unos 307.000 $ al 6,5 % a 30 años con la pauta convencional 28/36. Si aprietas el ratio, ese mismo hogar mira casas de unos 239.000 $; si lo estiras, entran en juego los 357.000 $. Las tres cifras son defendibles. Solo una seguirá pareciendo cómoda cuando se estropee la caldera.
Todas las cifras de esta página incluyen el coste mensual completo de la propiedad —capital, intereses, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro de hogar, gastos de comunidad y seguro hipotecario—, porque ese es el número que debe caber en tu presupuesto, no el capital e intereses que anuncian los tipos de interés.
Cómo decide el banco cuánto puedes pedir prestado
El análisis de riesgos se apoya en dos ratios de endeudamiento, y tu presupuesto es el que resulte más restrictivo de los dos.
Cuota máxima de vivienda = mín( ingresos ÷ 12 × % front-end, ingresos ÷ 12 × % back-end − deudas mensuales )
- Ratio front-end — la cuota de vivienda como porcentaje de los ingresos brutos mensuales. Los préstamos convencionales usan el 28 %.
- Ratio back-end — la vivienda más préstamos de coche, préstamos de estudios, mínimos de tarjetas y pensiones, sobre los ingresos brutos mensuales. Los convencionales usan el 36 %.
- FHA es más permisiva (31/43) y admite un 3,5 % de entrada, pero conlleva su propia prima de seguro hipotecario.
- VA prescinde por completo del ratio front-end y aplica una pauta back-end del 41 % más una prueba de renta residual.
Con 90.000 $ de ingresos, el tope front-end es de 2.100 $ al mes y el back-end es de 2.700 $ menos tus 500 $ de deudas, es decir 2.200 $. El menor de los dos —2.100 $— es tu techo real. Fíjate en lo que implica: liquidar el préstamo del coche no siempre sube tu presupuesto. Si el ratio front-end ya es el limitante, reducir deuda no cambia nada hasta que además aumenten los ingresos.
Qué contiene realmente tu cuota mensual
La cuota que debe encajar en esos ratios no es solo el préstamo. Los prestamistas llaman PITI al paquete completo, y el seguro hipotecario y la comunidad viajan con él:
- Capital e intereses — el préstamo en sí, normalmente entre el 70 % y el 80 % de la cuota.
- Impuesto sobre bienes inmuebles — se cobra como porcentaje del valor catastral, así que crece con el precio de la casa que compres. Pasar de un municipio al 0,5 % a otro al 2,2 % puede costarte más del 10 % de tu capacidad de compra con los mismos ingresos.
- Seguro de hogar — una prima anual fija, repartida mes a mes.
- PMI — el seguro hipotecario privado, obligatorio por debajo del 20 % de entrada y estimado aquí en un 0,5 % anual del saldo. Protege al banco, no a ti, y puede cancelarse en préstamos convencionales al alcanzar el 80 % de relación préstamo-valor.
- Gastos de comunidad — innegociables si el inmueble los tiene, y el banco los computa íntegramente.
Tanto el impuesto como el PMI escalan con el precio que puedes permitirte, que a su vez depende de cuánta cuota queda tras impuesto y PMI. Esa circularidad es real, y un cálculo de una sola pasada sobreestima la capacidad de compra en varios puntos porcentuales. Esta calculadora itera hasta que el precio es coherente con sus propios costes de mantenimiento.
Las tres palancas que mueven tu cifra
Entrada
Actúa dos veces. Cada euro es un euro que no pides prestado y, al superar el 20 %, desaparece el PMI y se libera parte de la cuota mensual para sostener un préstamo mayor. La curva de capacidad tiene un salto visible justo en esa línea: obsérvalo con el deslizador.
Tipo de interés
Un punto entero suele mover la capacidad de compra entre un 8 % y un 10 % en un préstamo a 30 años. La tabla de sensibilidad muestra las cifras exactas para tus datos: por eso fijar el tipo antes de buscar importa más de lo que se cree.
Deudas actuales
Solo muerden a través del ratio back-end. Cuando el back-end es el limitante, cada 100 $ de cuotas mínimas eliminadas liberan casi 100 $ de cuota de vivienda: a menudo 15.000 $ o más de casa.
Un plazo más largo es una cuarta palanca, pero más cara. Pasar de 15 a 30 años recorta mucho la cuota y eleva tu precio máximo, a costa de bastantes más intereses totales y una acumulación de patrimonio mucho más lenta. Prueba ambos plazos aquí y consulta después los intereses totales en la calculadora de amortización.
Qué no incluye esta calculadora y por qué confiar en el resto
Gastos de cierre. Reserva entre un 2 % y un 5 % del precio para comisiones, notaría, registro, tasación y provisión de fondos. Se pagan además de la entrada, así que réstalos de tus ahorros antes de introducir aquí una entrada.
Mantenimiento y suministros. Habitualmente entre el 1 % y el 2 % del valor del inmueble al año, y ningún banco lo computa. Es la principal razón por la que comprar en la cifra agresiva sale mal.
Bruto frente a neto. Los ratios se calculan sobre ingresos brutos, antes de impuestos, aportaciones a la jubilación y guardería. Tu renta disponible real es bastante menor de lo que sugieren los ratios.
Precisión: usa los mismos ratios de concesión y la misma fórmula de anualidades que emplean los bancos, e itera la circularidad del impuesto y del PMI hasta converger en lugar de aproximarla en una sola pasada.
Privacidad: no se guarda ni se envía nada. Todo el cálculo se ejecuta íntegramente en tu navegador.
Exportable: descarga en CSV o PDF, pasa tus cifras directamente a la calculadora de hipoteca o usa Copiar enlace para guardar tu escenario exacto en la URL.