Calculateur de Capacité d'Achat Immobilier
Le bien que vous pouvez vous permettre, sous forme de fourchette réaliste
Astuces Rapides
- The maximum a lender approves is not the amount you should spend — budget for maintenance at 1-2% of the home value a year.
- Crossing 20% down removes PMI, which instantly buys you more house for the same monthly payment.
- Closing costs of 2-5% of the price are paid on top of the down payment, so keep them out of your down payment figure.
Maximum Home Price
Your Affordability Range
| Component | Mensuel | Share |
|---|---|---|
| Principal & interest | $1,564.89 | 74.5% |
| Property tax | $281.95 | 13.4% |
| Home insurance | $150.00 | 7.1% |
| HOA fees | $0.00 | 0.0% |
| PMI | $103.16 | 4.9% |
| Total monthly payment | $2,100.00 | 100% |
The same income, the same down payment, only the interest rate moves. This is what a half point is worth in purchasing power.
| Taux d'Intérêt | Max Home Price | Paiement Mensuel | Difference |
|---|---|---|---|
| 5.50% | $330,281 | $2,100.00 | +$22,698 |
| 6.00% | $318,568 | $2,100.00 | +$10,985 |
| 6.50% Your rate | $307,583 | $2,100.00 | — |
| 7.00% | $300,000 | $2,021.73 | −$7,583 |
| 7.50% | $299,606 | $2,100.00 | −$7,976 |
Dernière mise à jour: août 21, 2026
Calculatrice de capacité d'achat immobilier : la fourchette de prix réellement à votre portée
Il n'existe pas un chiffre unique répondant à « quel bien puis-je m'offrir ? ». Il existe une fourchette, et l'endroit où vous vous situez à l'intérieur relève d'un choix : quelle part de votre salaire acceptez-vous de consacrer chaque mois au logement pendant les prochaines décennies ? C'est pourquoi cette calculatrice affiche trois montants plutôt qu'un seul : un prix prudent qui laisse une vraie marge, un prix modéré fondé sur les règles d'octroi habituelles, et un prix agressif proche de la limite qu'un analyste crédit accepterait encore.
Exemple : un foyer disposant de 90 000 $ par an, 500 $ de mensualités de crédit et 60 000 $ d'apport atteint environ 307 000 $ à 6,5 % sur 30 ans selon la règle conventionnelle 28/36. En resserrant le ratio, ce même foyer vise des biens autour de 239 000 $ ; en l'étirant, 357 000 $ deviennent accessibles. Les trois chiffres se défendent. Un seul restera confortable le jour où le chauffe-eau lâche.
Tous les montants de cette page intègrent le coût mensuel complet de la propriété — capital, intérêts, taxe foncière, assurance habitation, charges de copropriété et assurance de prêt — car c'est ce chiffre qui doit tenir dans votre budget, et non le capital et les intérêts mis en avant par les taux affichés.
Comment la banque détermine votre capacité d'emprunt
L'analyse de crédit repose sur deux ratios d'endettement, et votre budget est fixé par le plus contraignant des deux.
Mensualité logement maximale = min( revenus ÷ 12 × % front-end, revenus ÷ 12 × % back-end − mensualités de crédit )
- Ratio front-end — la mensualité de logement rapportée aux revenus bruts mensuels. Les prêts conventionnels retiennent 28 %.
- Ratio back-end — le logement plus les crédits auto, prêts étudiants, minimums de cartes et pensions, rapportés aux revenus bruts mensuels. Les prêts conventionnels retiennent 36 %.
- FHA est plus permissif (31/43) et accepte 3,5 % d'apport, mais impose sa propre prime d'assurance hypothécaire.
- VA ignore totalement le ratio front-end et applique une règle back-end de 41 % assortie d'un test de revenu résiduel.
Avec 90 000 $ de revenus, le plafond front-end atteint 2 100 $ par mois et le plafond back-end 2 700 $ moins vos 500 $ de crédits, soit 2 200 $. Le plus faible des deux — 2 100 $ — constitue votre véritable plafond. Ce que cela implique mérite attention : solder un crédit auto n'augmente pas toujours votre budget. Si le ratio front-end est déjà contraignant, réduire vos dettes ne change rien tant que vos revenus ne progressent pas.
Ce que contient réellement votre mensualité
La mensualité qui doit tenir dans ces ratios ne se limite pas au prêt. Les prêteurs appellent PITI l'ensemble complet, auquel s'ajoutent l'assurance de prêt et les charges :
- Capital et intérêts — le prêt lui-même, généralement 70 à 80 % de la mensualité.
- Taxe foncière — prélevée en pourcentage de la valeur du bien, elle croît donc avec le prix du logement acheté. Passer d'une commune à 0,5 % à une commune à 2,2 % peut vous coûter plus de 10 % de capacité d'achat à revenus identiques.
- Assurance habitation — une prime annuelle fixe, lissée mensuellement.
- PMI — l'assurance hypothécaire privée, exigée sous 20 % d'apport et estimée ici à 0,5 % du capital restant dû par an. Elle protège la banque, pas vous, et peut être résiliée sur les prêts conventionnels une fois atteint un ratio prêt/valeur de 80 %.
- Charges de copropriété — non négociables lorsque le bien en comporte, et intégralement comptabilisées par la banque.
La taxe foncière et la PMI augmentent toutes deux avec le prix que vous pouvez viser, lequel dépend à son tour de la mensualité restante une fois taxe et PMI déduites. Cette circularité est bien réelle, et un calcul en une seule passe surestime la capacité d'achat de plusieurs pour cent. Cette calculatrice itère jusqu'à ce que le prix soit cohérent avec ses propres charges.
Les trois leviers qui déplacent votre chiffre
Apport personnel
Il agit deux fois. Chaque euro est un euro que vous n'empruntez pas et, au-delà de 20 %, la PMI disparaît, libérant une part de la mensualité pour soutenir un prêt plus important. La courbe de capacité présente une rupture nette à cet endroit : observez-la avec le curseur.
Taux d'intérêt
Un point entier déplace généralement la capacité d'achat de 8 à 10 % sur un prêt à 30 ans. Le tableau de sensibilité affiche les montants exacts pour vos données : sécuriser un taux avant de visiter compte davantage que la plupart des acheteurs ne l'imaginent.
Crédits en cours
Ils ne mordent qu'à travers le ratio back-end. Lorsque celui-ci est contraignant, chaque tranche de 100 $ de mensualités soldées libère près de 100 $ de mensualité logement, soit souvent 15 000 $ de bien supplémentaires.
La durée constitue un quatrième levier, mais plus coûteux. Passer de 15 à 30 ans réduit fortement la mensualité et relève votre prix maximal, au prix d'intérêts totaux nettement supérieurs et d'une constitution de patrimoine bien plus lente. Testez les deux durées ici, puis vérifiez le coût total du crédit dans la calculatrice d'amortissement.
Ce que cette calculatrice n'inclut pas, et pourquoi faire confiance au reste
Frais de clôture. Prévoyez 2 à 5 % du prix d'achat pour les frais de dossier, le notaire, l'expertise et la constitution du séquestre. Ils s'ajoutent à l'apport : déduisez-les de votre épargne avant de saisir un apport ici.
Entretien et charges courantes. Couramment 1 à 2 % de la valeur du bien par an, et aucune banque ne les compte. C'est la principale raison pour laquelle acheter au chiffre agressif tourne mal.
Brut contre net. Les ratios se calculent sur le revenu brut, avant impôts, épargne retraite et frais de garde. Votre revenu réellement disponible est sensiblement inférieur à ce que les ratios laissent croire.
Précision : les mêmes ratios d'octroi et la même formule d'annuité que celles des banques, avec une itération de la circularité taxe foncière / PMI jusqu'à convergence plutôt qu'une approximation en une passe.
Confidentialité : rien n'est enregistré ni transmis. Tout le calcul s'exécute dans votre navigateur.
Exportable : téléchargez en CSV ou PDF, transmettez vos montants directement à la calculatrice de prêt immobilier, ou utilisez Copier le lien pour conserver votre scénario exact dans l'URL.