Calculateur de Refinancement

Votre mois de rentabilité et le coût total, pas seulement la mensualité plus basse

Should you refinance?

Break-even point and lifetime cost, not just the monthly saving

Dernière mise à jour: septembre 7, 2026

Les deux seuls chiffres qui décident d'un refinancement

Toute offre de refinancement commence par l'économie mensuelle, parce que c'est le chiffre le plus flatteur disponible. C'est aussi le moins utile pris isolément. Deux autres chiffres déterminent si l'opération est réellement bonne, et les prêteurs les mettent rarement en première page.

1. Le mois de rentabilité

Les frais divisés par l'économie mensuelle. Payez 6 000 $ pour économiser 250 $ par mois et vous êtes rentable au mois 24. Si vous vendez ou refinancez de nouveau avant, l'opération vous a coûté de l'argent, quel que soit l'attrait du taux.

2. L'écart d'intérêts total

Un taux plus bas sur une durée plus longue coûte régulièrement plus cher au total. Refinancer huit ans après le début d'un prêt sur 30 ans vers un nouveau prêt sur 30 ans, c'est payer des intérêts huit ans de plus.

Le calculateur affiche les deux à côté de l'économie mensuelle, et vous dit clairement quand ils se contredisent.

Pourquoi un taux plus bas peut vous coûter davantage

C'est l'aspect le plus mal compris du refinancement, il vaut donc la peine de le dérouler avec des chiffres.

Supposons que vous ayez emprunté 350 000 $ à 7,25 % sur 30 ans. Huit ans plus tard, votre capital restant dû avoisine 315 000 $ et il vous reste 22 ans. Les taux tombent à 5,75 % et refinancer paraît évident.

Refinancer sur un nouveau prêt de 30 ans : la mensualité baisse sensiblement, ce qui ressemble à un gain net. Mais vous venez d'étirer 22 années restantes jusqu'à 30. Vous paierez des intérêts huit ans de plus que prévu.

Refinancer au même taux en conservant 22 ans : la mensualité baisse bien moins — parfois à peine — mais le total des intérêts chute nettement, parce que vous profitez du taux plus bas sans rallonger la durée.

Les deux choix sont légitimes. Si votre trésorerie mensuelle est tendue, la durée plus longue est précisément le but, et les intérêts supplémentaires sont le prix que vous acceptez pour respirer. Si vous refinancez uniquement pour économiser, la durée plus longue peut annuler discrètement tout le bénéfice du taux.

Le calculateur affiche cette comparaison automatiquement dès que votre nouvelle durée dépasse ce qu'il vous reste. La plupart des calculateurs de refinancement ne le font pas, d'où la surprise de tant de gens des années plus tard.

Ce que coûte réellement un refinancement

Les frais d'un refinancement représentent généralement 2 à 5 % du montant emprunté. Sur un refinancement de 300 000 $, cela fait environ 6 000 à 15 000 $. Les principaux postes :

  • Frais de dossier du prêteur — souvent 0,5 à 1 % du prêt
  • Expertise — 400 à 800 $, parfois offerte
  • Recherche et assurance de titre — fréquemment le poste le plus élevé
  • Enregistrement et taxes — variables selon la juridiction
  • Provision d'entiercement — pas vraiment un coût, puisque c'est votre argent pour les taxes et l'assurance à venir, mais des liquidités nécessaires à la signature

Le refinancement « sans frais »

Rien n'est gratuit. Le prêteur intègre les frais au capital, ou applique un taux plus élevé pour les récupérer dans le temps. Les deux sont légitimes — intégrer les frais est réellement utile si vous manquez de liquidités — mais comparez le coût total, pas le taux affiché. Dans le calculateur, cochez « intégrer les frais au prêt » pour modéliser la première version, ou saisissez simplement un taux plus élevé pour la seconde.

Quand refinancer a généralement du sens

Vous dépasserez la rentabilité confortablement

La question n'est pas « vais-je être rentable » mais « le serai-je bien avant de déménager ». Si la rentabilité tombe à 30 mois et que vous comptez déménager dans trois ans, la marge est trop mince au regard des démarches et du risque.

Vous raccourcissez la durée au lieu de la rallonger

Passer de 30 à 15 ans à un taux plus bas est généralement la meilleure version d'un refinancement : la mensualité peut monter, mais le total des intérêts s'effondre. C'est le cas où le chiffre à long terme et le chiffre mensuel s'opposent, et où c'est le premier qui a raison.

Vous pouvez supprimer le PMI

Si votre bien s'est valorisé au-delà de 20 % d'apport, refinancer peut supprimer entièrement l'assurance hypothécaire privée. Sur un prêt classique, ce sont 100 à 300 $ par mois qui disparaissent — souvent davantage que le changement de taux. Ce calculateur ne modélise pas le PMI : vérifiez-le à part et ajoutez-le à l'économie.

Vous quittez un prêt à taux variable

Passer d'un taux variable à un taux fixe peut valoir la peine même à taux comparable, car vous achetez de la certitude, pas des économies. Le calculateur compare les chiffres ; il ne peut pas chiffrer le risque que vous supprimez.

Quand cela n'a généralement pas de sens

Vous déménagez bientôt. En dessous de trois ans environ, les frais sont rarement récupérés.

Vous êtes très avancé dans le prêt. L'amortissement est concentré au début : à la 22e année d'un prêt sur 30 ans, l'essentiel de votre mensualité est déjà du capital, il reste donc peu d'intérêts sur lesquels un taux plus bas puisse mordre. Refinancer à ce stade vous replace surtout dans les années chargées en intérêts.

La baisse de taux est faible sur un petit capital. Un quart de point sur 80 000 $ est une broutille face à 5 000 $ de frais. Le même quart de point sur 700 000 $ est une tout autre conversation : la taille du prêt compte autant que l'écart de taux.

Vous consolidez de la dette courte dans un prêt sur 30 ans. Un refinancement avec retrait pour solder des cartes de crédit abaisse le taux, mais convertit de la dette non garantie en dette garantie sur votre logement et l'étale sur des décennies. Le chiffre mensuel s'améliore ; le total souvent pas, et ce qui est en jeu en cas de défaut est désormais votre maison.

Taux et durée contre retrait de liquidités

Le refinancement de taux et durée remplace votre prêt par un nouveau à taux différent, durée différente, ou les deux. Vous empruntez à peu près ce que vous devez. C'est le cas standard, et celui qui obtient les meilleures conditions.

Le refinancement avec retrait emprunte plus que ce que vous devez et vous remet la différence. C'est normalement la plus grosse somme la moins chère que vous puissiez emprunter, parce qu'elle est garantie sur votre logement — mais c'est précisément là le risque, et les prêteurs la tarifent un peu au-dessus, en exigeant généralement de conserver au moins 20 % d'apport.

Le calculateur gère les deux. Saisissez un montant de retrait et il s'ajoute au nouveau capital, augmentant la mensualité et les intérêts. Il est délibérément exclu de la comparaison d'intérêts totaux, car un retrait est de l'argent reçu et non un coût subi : le compter comme une perte ferait passer tout retrait pour une erreur, ce qui n'est pas la question posée.

Comment nous calculons cela

Méthode
Amortised payment comparison with break-even
Formule
Payment = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), r = annual rate ÷ 12, n = months — the same standard amortisation formula the amortization calculator uses. Break-even month = closing costs paid up front ÷ monthly saving. Lifetime difference = interest still owed on the current loan − (interest on the new loan + closing costs). Rolled-in costs and any cash-out are added to the new principal instead of being charged up front.
Source
Standard amortising-loan formula, shared with public/js/calculators/amortization-engine.js so the two pages cannot disagree about a payment.
Limites
Principal and interest only. Property tax and home insurance follow the property rather than the loan, so they are identical under both options and would cancel out of the comparison. PMI is NOT modelled — if your equity has passed 20%, dropping PMI can be worth more than the rate change itself. Assumes a fixed rate, that you keep the new loan for its full term, and that no extra payments are made. Cash-out is excluded from the interest comparison because it is money received, not a cost. The break-even figure is only meaningful when the payment falls and something was paid up front; with rolled-in costs there is no cash outlay to recover and the page says so rather than printing a misleading number.
Dernière vérification

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Foire Aux Questions

C'est le mois où vos économies mensuelles cumulées couvrent enfin ce que le refinancement vous a coûté d'emblée : les frais divisés par l'économie mensuelle. Refinancez pour 4 000 $ de frais afin d'économiser 200 $ par mois et vous êtes rentable au mois 20. Si vous vendez ou refinancez de nouveau avant, l'opération vous a fait perdre de l'argent, quel qu'ait été l'attrait du taux. C'est le chiffre le plus important de la page, et c'est pourquoi « les taux ont baissé, donc il faut refinancer » n'est pas automatiquement vrai.

Parce que refinancer remet généralement le compteur à zéro. Si vous êtes à la huitième année d'un prêt sur 30 ans et que vous refinancez sur un nouveau prêt de 30 ans, vous avez rallongé les 22 années restantes jusqu'à 30. La mensualité baisse, mais vous payez des intérêts huit ans de plus, ce qui peut annuler entièrement le bénéfice du taux. Ce calculateur affiche l'écart d'intérêts sur toute la durée à côté de l'économie mensuelle, et compare aussi l'option consistant à conserver votre durée restante actuelle.

Les intégrer évite de sortir des liquidités à la signature, mais vous empruntez davantage et payez des intérêts sur ces frais pendant toute la durée. Les payer d'avance garde le prêt plus petit et vous donne une vraie date de rentabilité. Le calculateur gère les deux : les frais intégrés augmentent votre capital et votre mensualité, tandis que les frais payés d'avance deviennent le montant que vos économies doivent récupérer.

Les frais d'un refinancement représentent généralement 2 à 5 % du montant emprunté et couvrent les frais de dossier, l'expertise, l'assurance de titre, l'enregistrement et la provision d'entiercement. Sur un prêt de 300 000 $, cela fait environ 6 000 à 15 000 $. Un refinancement « sans frais » n'est pas gratuit : le prêteur ajoute les frais au capital ou applique un taux plus élevé — comparez donc le total, pas le taux affiché.

L'ancienne règle parlait d'un point de pourcentage entier, mais elle est antérieure à la structure de coûts actuelle et ignore la taille du prêt. Un quart de point sur un capital de 700 000 $ rapporte bien plus qu'un point entier sur 90 000 $. Le mois de rentabilité est le test honnête : estimez combien de temps vous comptez garder le logement et ne refinancez que si vous dépasserez confortablement ce seuil avant.

Vous refinancez pour un montant supérieur à ce que vous devez et récupérez la différence en liquide, garanti sur votre logement. C'est généralement moins cher qu'un prêt personnel ou une carte de crédit puisqu'il s'agit de dette hypothécaire, mais vous convertissez de la dette non garantie ou courte en dette adossée à votre maison, étalée sur des décennies. Les prêteurs tarifent en outre le retrait un peu au-dessus d'un simple refinancement de taux et durée.

Non. Les chiffres présentés sont uniquement capital et intérêts, car ce sont les seuls éléments qu'un refinancement modifie réellement. La taxe foncière et l'assurance habitation suivent le bien et non le prêt : elles restent à peu près identiques dans les deux cas et s'annuleraient dans la comparaison. Le PMI est l'exception à vérifier vous-même : si votre apport dépasse 20 %, sa suppression peut valoir plus que le changement de taux.

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