ROI-Rechner Flipping & BRRRR
ROI-Rechner Flipping & BRRRR
Berechnen Sie ROI, Cashflow und Eigenkapitalwachstum für Immobilien-Flipping- und BRRRR-Investitionen.
Rechnerschnittstelle wird geladen...
Rechner-Statistiken
Letzte Berechnungen
House Flipping vs. BRRRR: Zwei Wege zum Immobilienvermögen
Flipping (Kauf und schneller Verkauf): Kaufen Sie eine sanierungsbedürftige Immobilie für 150.000 $, investieren Sie 50.000 $ in die Sanierung, verkaufen Sie für 250.000 $ = 50.000 $ Gewinn in 6 Monaten (abzüglich 10 % Kosten = 25.000 $ Netto). Schnelles Geld, aber Sie zahlen Kapitalertragssteuer und fangen von Neuem an. BRRRR: Dieselbe Immobilie, dieselbe Sanierung, aber Sie refinanzieren zu 200.000 $ (80 % LTV), ziehen Ihre 50.000 $ heraus und vermieten für 1.800 $/Monat. Sie behalten den Vermögenswert, bauen Eigenkapital auf und wiederholen dies unbegrenzt.
Flipping ist ein Job – wenn Sie aufhören zu arbeiten, stoppt das Einkommen. BRRRR baut ein Portfolio auf, das dauerhaft passives Einkommen generiert. Der Haken? BRRRR erfordert Geduld, Vermieterfähigkeiten und den Umgang mit Mietern. Flipping braucht Geschwindigkeit, präzise Sanierungsbudgets und das richtige Timing am Markt. Beides schlägt die Renditen des Aktienmarktes, wenn es richtig gemacht wird.
Analyse des House Flipping
Typische Flipping-Zahlen
- Kauf: 150.000 $
- Sanierung: 50.000 $ (Küche, Bäder, Bodenbeläge)
- Haltekosten: 6.000 $ (6 Monate à 1.000 $/Monat)
- Verkaufskosten: 18.750 $ (7,5 % Provision + Abschluss)
- Gesamteinsatz: 224.750 $
- Verkaufspreis: 250.000 $
- Nettogewinn: 25.250 $ (11,2 % ROI)
Versteckte Kosten
- Darlehenszinsen: 5.000-10.000 $ (Hard Money bei 10-12 %)
- Grundsteuern während der Haltedauer
- Versicherung (höhere Tarife für leerstehende Immobilien)
- Nebenkosten während Sanierung/Staging
- Genehmigungen und Inspektionsgebühren
- Unerwartete Reparaturen (immer +20 % einplanen)
- Kapitalertragssteuer: 20-37 %, wenn Sie mehr als eine Immobilie pro Jahr verkaufen
Analyse der BRRRR-Strategie
BRRRR = Buy (Kaufen), Rehab (Sanieren), Rent (Vermieten), Refinance (Refinanzieren), Repeat (Wiederholen). Das Ziel: Recyceln Sie Ihr Kapital, indem Sie es durch Refinanzierung zurückziehen, und wiederholen Sie den Vorgang mit einer weiteren Immobilie.
Phase 1: Kaufen & Sanieren
- Kauf: 150.000 $ (sanierungsbedürftig)
- Anzahlung: 30.000 $ (20 %)
- Sanierung: 50.000 $
- Gesamtinvestition: 80.000 $
- Immobilienwert nach Sanierung: 250.000 $
Phase 2: Vermieten & Refinanzieren
- Miete: 2.000 $/Monat
- Refinanzierung bei 80 % LTV: 200.000 $ Darlehen
- Tilgung des Originals: -120.000 $
- Barauszahlung: 80.000 $ (volle Investition zurückerhalten!)
- Monatlicher Cashflow: 300-500 $/Monat
Der BRRRR-Vorteil
Sie holen Ihre 80.000 $ Investition durch Refinanzierung zurück, sodass Sie den Vorgang wiederholen können. Machen Sie dies 5 Mal = 5 Immobilien mit denselben 80.000 $, die insgesamt 1.500-2.500 $/Monat Cashflow generieren + Eigenkapitalwachstum + Steuervorteile. **Unendlicher ROI**, da Ihr Kapital recycelt wird.
Direkter Vergleich
| Faktor | House Flipping | BRRRR-Strategie |
|---|---|---|
| Zeit bis zum Gewinn | 4-6 Monate | 12-18 Monate |
| Anfangskapital | 50.000-100.000 $ pro Deal | 50.000-100.000 $ (wiederverwendbar) |
| Gewinnart | Einmalige Pauschalzahlung | Laufender Cashflow + Eigenkapital |
| Steuerliche Behandlung | Kurzfristige Kapitalgewinne (hoch) | Mieteinnahmen (Abschreibungen gleichen aus) |
| Skalierbarkeit | Begrenzt durch Kapital & Zeit | Unbegrenzt (Kapitalrecycling) |
| Risikostufe | Hoch (Markt-Timing) | Mittel (Mieterrisiko) |
| Laufende Arbeit | Keine nach dem Verkauf | Immobilienverwaltung |
| Vermögensaufbau | Aktives Einkommen (Job) | Passives Einkommen (Geschäft) |
Kritische Erfolgsfaktoren
Für Flipping
- ARV-Genauigkeit: Vergleichsobjekte innerhalb von 0,5 Meilen, verkauft in den letzten 90 Tagen
- 70 %-Regel: Max. Kauf = (ARV × 0,7) - Sanierung
- Geschwindigkeit: Jeder zusätzliche Halte-Monat vernichtet Gewinn
- Zuverlässigkeit des Bauunternehmers: Schlechter Bauunternehmer = gesprengtes Budget
- Markt-Timing: Nicht in einen Abschwung hinein verkaufen
- Ausstiegsstrategie: Haben Sie einen Notfallplan, falls es sich nicht verkauft
Für BRRRR
- 1 %-Regel: Monatsmiete ≥ 1 % des Kaufpreises
- Erzwungene Wertsteigerung: Kaufen Sie 30-40 % unter dem ARV
- Refinanzierungsbereitschaft: Gute Bonität (720+), 6-12 Monate Haltezeit ("Seasoning")
- Cashflow-Puffer: Mindestens 200-300 $/Monat nach PITI
- Immobilienverwaltung: DIY oder Anstellung zu 8-10 %
- Rücklagen: 6 Monate Ausgaben für Leerstand/Reparaturen
Häufige Fehler, die vermieden werden sollten
Deal-Killer
Flipping:
- Überverbesserung für das Viertel
- Kein Notfallbudget (immer 20 % hinzufügen)
- Emotionale Bindung an die Immobilie
- Kauf ohne vorab genehmigte Finanzierung
- Ignorieren von Genehmigungsanforderungen
BRRRR:
- Zu frühes Refinanzieren (benötigt 6-12 Monate Haltezeit)
- Überhebelung (auf 100 % Rendite abzielen)
- Unterschätzung der Leerstandsquoten (5-10 % normal)
- Schlechte Mieterprüfung (kostet Tausende)
- Ignorieren der Last der Immobilienverwaltung
Häufig gestellte Fragen
Flipping: Besser für schnelles Geld, wenn man kein Vermieter sein möchte
BRRRR: Besser für langfristigen Wohlstand, Portfolioaufbau, passives Einkommen
Flipping: Mindestens 50.000-100.000 $ (Anzahlung + Sanierung)
BRRRR: Anfangs 50.000-100.000 $, aber durch Refinanzierung wiederverwendbar
Formel: Max. Kaufpreis = (ARV × 0,70) - Sanierungskosten
Beispiel: 250.000 $ ARV × 0,70 = 175.000 $ - 50.000 $ Sanierung = 125.000 $ max. Kauf
Die Monatsmiete sollte 1 % des Kaufpreises entsprechen
Eine 150.000 $-Immobilie sollte für mindestens 1.500 $/Monat vermietet werden
Realistischer Zeitrahmen: 4-6 Monate insgesamt
2-3 Monate: Sanierung
1-3 Monate: Von der Listung bis zum Abschluss
Ja, wenn: Sie 30-40 % unter dem Marktwert kaufen und durch Sanierung einen Mehrwert schaffen
Banken refinanzieren zu 75-80 % des Schätzwerts, wodurch Sie Kapital entnehmen können
Flipping: 620+ für Hard Money, 680+ für konventionelle Kredite
BRRRR: 720+ ideal für die besten Refinanzierungszinsen und -bedingungen
Nein, aber stellen Sie lizenzierte Bauunternehmer ein
Sie benötigen Genehmigungen für größere Arbeiten. Nicht lizenzierte Arbeiten verhindern die Schätzung und den Wiederverkauf
Optionen: Als Mietobjekt mit dem ursprünglichen Darlehen behalten, verkaufen (wird zum Flip) oder auf Marktwertsteigerung warten
Haben Sie immer einen Notfallplan, bevor Sie beginnen
BRRRR: Besser in jedem Markt (langfristiges Halten)
Flipping: Riskant in rückläufigen Märkten, großartig, wenn die Preise steigen