Calculateur ROI Flipping & BRRRR
Calculateur ROI Flipping & BRRRR
Calculez le ROI, le flux de trésorerie et la croissance du capital pour les investissements immobiliers Flipping et BRRRR.
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Achat-Revente (Flipping) vs. BRRRR : Deux voies vers la richesse immobilière
Achat-Revente (Flipping) : Achetez une propriété en difficulté pour 150 000 $, investissez 50 000 $ en rénovation, vendez pour 250 000 $ = 50 000 $ de profit en 6 mois (moins 10 % de coûts = 25 000 $ nets). Argent rapide, mais vous payez l'impôt sur les gains en capital et recommencez à zéro. BRRRR : Même propriété, même rénovation, mais refinancez à 200 000 $ (80 % LTV), retirez vos 50 000 $ et louez pour 1 800 $/mois. Conservez l'actif, accumulez du capital et répétez indéfiniment.
Le Flipping est un travail : vous arrêtez de travailler, le revenu s'arrête. Le BRRRR construit un portefeuille qui génère un revenu passif pour toujours. L'inconvénient ? Le BRRRR exige de la patience, des compétences de propriétaire-bailleur et de la gestion de locataires. Le Flipping nécessite de la rapidité, des budgets de rénovation précis et de bien chronométrer le marché. Les deux battent les rendements boursiers lorsqu'ils sont bien exécutés.
Analyse de l'Achat-Revente (Flipping)
Chiffres typiques du Flipping
- Achat : 150 000 $
- Rénovation : 50 000 $ (cuisine, salles de bain, revêtement de sol)
- Coûts de détention : 6 000 $ (6 mois à 1 000 $/mois)
- Coûts de vente : 18 750 $ (7,5 % de commission + clôture)
- Total des investissements : 224 750 $
- Prix de vente : 250 000 $
- Profit Net : 25 250 $ (11,2 % de ROI)
Coûts cachés
- Intérêts d'emprunt : 5 000 $ - 10 000 $ (prêt "hard money" à 10-12 %)
- Taxes foncières pendant la période de détention
- Assurance (taux plus élevés pour les propriétés vacantes)
- Charges (électricité, eau, gaz) pendant la rénovation/mise en scène
- Frais de permis et d'inspection
- Réparations imprévues (toujours budgétiser +20 %)
- Impôt sur les gains en capital : 20 à 37 % si vous revendez plus d'une propriété/an
Analyse de la Stratégie BRRRR
BRRRR = Buy (Acheter), Rehab (Rénover), Rent (Louer), Refinance (Refinancer), Repeat (Répéter). L'objectif : recycler votre capital en le récupérant par le refinancement, puis répéter l'opération avec une autre propriété.
Phase 1 : Achat et Rénovation
- Achat : 150 000 $ (en difficulté)
- Acompte : 30 000 $ (20 %)
- Rénovation : 50 000 $
- Investissement total : 80 000 $
- Valeur de la propriété post-rénovation : 250 000 $
Phase 2 : Location et Refinancement
- Loyer : 2 000 $/mois
- Refinancement à 80 % LTV : prêt de 200 000 $
- Remboursement de l'original : -120 000 $
- Encaisse : 80 000 $ (récupération totale de l'investissement !)
- Flux de trésorerie mensuel : 300 $ - 500 $/mois
L'avantage BRRRR
Vous récupérez votre investissement de 80 000 $ grâce au refinancement, vous permettant de recommencer. Faites cela 5 fois = 5 propriétés avec les mêmes 80 000 $, générant 1 500 $ - 2 500 $/mois de flux de trésorerie total + croissance du capital + avantages fiscaux. **ROI infini** car votre capital est recyclé.
Comparaison côte à côte
| Facteur | Achat-Revente (Flipping) | Stratégie BRRRR |
|---|---|---|
| Délai de profit | 4-6 mois | 12-18 mois |
| Capital initial | 50K $-100K $ par transaction | 50K $-100K $ (réutilisable) |
| Type de profit | Somme forfaitaire unique | Flux de trésorerie continu + capital |
| Traitement fiscal | Gains en capital à court terme (élevé) | Revenu locatif (amortissement compense) |
| Évolutivité | Limitée par le capital et le temps | Infinie (recyclage du capital) |
| Niveau de risque | Élevé (timing du marché) | Moyen (risque locataire) |
| Travail continu | Aucun après la vente | Gestion immobilière |
| Création de richesse | Revenu actif (travail) | Revenu passif (entreprise) |
Facteurs de succès critiques
Pour le Flipping
- Précision de la VAPR : Comparables à moins de 0,5 mile, vendus au cours des 90 derniers jours
- Règle des 70 % : Achat max = (VAPR × 0,7) - Rénovation
- Vitesse : Chaque mois supplémentaire de détention réduit le profit
- Fiabilité de l'entrepreneur : Mauvais entrepreneur = budget explosé
- Timing du marché : Ne pas faire du flipping en période de récession
- Stratégie de sortie : Avoir un plan de secours si ça ne se vend pas
Pour le BRRRR
- Règle des 1 % : Loyer mensuel ≥ 1 % du prix d'achat
- Plus-value forcée : Acheter 30-40 % en dessous de la VAPR
- Préparation au refinancement : Bon crédit (720+), période de détention de 6 à 12 mois
- Marge de flux de trésorerie : Minimum 200 $-300 $/mois après PITI
- Gestion immobilière : Faire soi-même ou engager à 8-10 %
- Fonds de réserve : 6 mois de dépenses pour les vacances/réparations
Erreurs courantes à éviter
Facteurs de rupture de transaction
Flipping :
- Sur-rénover pour le quartier
- Pas de budget de contingence (toujours ajouter 20 %)
- Attachement émotionnel à la propriété
- Acheter sans financement pré-approuvé
- Ignorer les exigences de permis
BRRRR :
- Refinancer trop tôt (besoin de 6-12 mois de détention)
- Surendettement (viser un rendement de 100 %)
- Sous-estimer les taux de vacance (5-10 % normal)
- Mauvaise sélection des locataires (coûte des milliers)
- Ignorer le fardeau de la gestion immobilière
Questions Fréquemment Posées
Flipping : Mieux pour l'argent rapide, si vous ne voulez pas être propriétaire-bailleur
BRRRR : Mieux pour la richesse à long terme, la construction de portefeuille, le revenu passif
Flipping : 50K $-100K $ minimum (acompte + rénovation)
BRRRR : 50K $-100K $ initialement, mais réutilisable par refinancement
Formule : Prix d'achat maximal = (VAPR × 0,70) - Coût de rénovation
Exemple : VAPR de 250K $ × 0,70 = 175K $ - 50K $ de rénovation = 125K $ d'achat maximum
Le loyer mensuel doit être égal à 1 % du prix d'achat
Une propriété de 150K $ devrait se louer pour 1 500 $/mois minimum
Délai réaliste : 4-6 mois au total
2-3 mois : Rénovation
1-3 mois : De la mise en vente à la clôture
Oui, si : Vous achetez 30-40 % en dessous du marché et ajoutez de la valeur par la rénovation
Les banques refinancent à 75-80 % de la valeur estimée, vous permettant de retirer du capital
Flipping : 620+ pour un prêt "hard money", 680+ pour un prêt conventionnel
BRRRR : 720+ idéal pour les meilleurs taux et conditions de refinancement
Non, mais engagez des entrepreneurs agréés
Vous avez besoin de permis pour les travaux majeurs. Le travail sans licence nuit à l'évaluation et à la revente
Options : Conserver comme location avec le prêt initial, vendre (devient un flip), ou attendre l'appréciation du marché
Ayez toujours un plan de secours avant de commencer
BRRRR : Mieux dans n'importe quel marché (détention à long terme)
Flipping : Risqué dans les marchés en déclin, excellent lorsque les prix montent