Калькулятор ROI Flipping и BRRRR
Калькулятор ROI Flipping и BRRRR
Рассчитайте ROI, денежный поток и рост капитала для инвестиций в недвижимость Flipping и BRRRR.
Загрузка интерфейса калькулятора...
Статистика Калькулятора
Последние расчеты
Перепродажа домов (Flipping) против BRRRR: Два пути к богатству в сфере недвижимости
Перепродажа (Флиппинг): Купите проблемную недвижимость за $150K, инвестируйте $50K в ремонт, продайте за $250K = прибыль $50K за 6 месяцев (минус 10% на расходы = чистая прибыль $25K). Быстрые деньги, но вы платите налог на прирост капитала и начинаете все сначала. BRRRR: Та же недвижимость, тот же ремонт, но рефинансируйте под $200K (80% LTV), заберите свои $50K и сдавайте в аренду за $1,800/месяц. Сохраняете актив, наращиваете капитал, повторяете бесконечно.
Флиппинг — это работа: вы перестали работать, доход прекратился. BRRRR строит портфель, который генерирует пассивный доход навсегда. В чем подвох? BRRRR требует терпения, навыков арендодателя и общения с арендаторами. Флиппинг требует скорости, точных бюджетов на ремонт и правильного выбора времени для выхода на рынок. Оба варианта превосходят доходность фондового рынка, если все сделано правильно.
Анализ стратегии перепродажи домов (Флиппинга)
Типичные цифры Флиппинга
- Покупка: $150,000
- Ремонт: $50,000 (кухня, ванные комнаты, напольные покрытия)
- Расходы на содержание: $6,000 (6 месяцев по $1K/мес)
- Расходы на продажу: $18,750 (7,5% комиссия + закрытие сделки)
- Общие вложения: $224,750
- Цена продажи: $250,000
- Чистая прибыль: $25,250 (11,2% ROI)
Скрытые расходы
- Проценты по кредиту: $5-10K (жесткие деньги под 10-12%)
- Налоги на недвижимость в период владения
- Страховка (ставки для пустой недвижимости выше)
- Коммунальные услуги во время ремонта/постановки на продажу
- Разрешения и инспекционные сборы
- Непредвиденный ремонт (всегда закладывайте +20%)
- Налог на прирост капитала: 20-37%, если вы перепродаете более одной недвижимости в год
Анализ стратегии BRRRR
BRRRR = Buy (Купи), Rehab (Отремонтируй), Rent (Сдай), Refinance (Рефинансируй), Repeat (Повтори). Цель: вернуть свой капитал путем рефинансирования, а затем повторить с другой недвижимостью.
Фаза 1: Покупка и Ремонт
- Покупка: $150,000 (проблемная)
- Первоначальный взнос: $30,000 (20%)
- Ремонт: $50,000
- Общая инвестиция: $80,000
- Стоимость недвижимости после ремонта: $250,000
Фаза 2: Аренда и Рефинансирование
- Аренда: $2,000/месяц
- Рефинансирование при 80% LTV: кредит $200,000
- Погашение первоначального кредита: -$120,000
- Обналичивание: $80,000 (возврат полной инвестиции!)
- Ежемесячный денежный поток: $300-500/мес
Преимущество BRRRR
Вы возвращаете свои $80K инвестиций через рефинансирование, чтобы сделать это снова. Сделайте это 5 раз = 5 объектов с теми же $80K, генерирующих $1,500-2,500/месяц общего денежного потока + рост капитала + налоговые льготы. Бесконечная рентабельность инвестиций, потому что ваш капитал возвращается в оборот.
Сравнительный анализ
| Фактор | Перепродажа домов (Флиппинг) | Стратегия BRRRR |
|---|---|---|
| Время до прибыли | 4-6 месяцев | 12-18 месяцев |
| Начальный капитал | $50K-100K на сделку | $50K-100K (многоразовый) |
| Тип прибыли | Единовременная крупная сумма | Постоянный денежный поток + капитал |
| Налоговый режим | Краткосрочный прирост капитала (высокий) | Доход от аренды (амортизация компенсирует) |
| Масштабируемость | Ограничена капиталом и временем | Бесконечна (капитал возвращается в оборот) |
| Уровень риска | Высокий (срок выхода на рынок) | Средний (риск, связанный с арендаторами) |
| Текущая работа | Нет после продажи | Управление недвижимостью |
| Накопление богатства | Активный доход (работа) | Пассивный доход (бизнес) |
Критические факторы успеха
Для Флиппинга
- Точность ARV: Сравнение объектов в пределах 0,5 мили, проданных за последние 90 дней
- Правило 70%: Максимальная покупка = (ARV × 0,7) - Ремонт
- Скорость: Каждый дополнительный месяц владения "съедает" прибыль
- Надежность подрядчика: Плохой подрядчик = провал бюджета
- Выбор времени для выхода на рынок: Не флиппуйте в условиях спада
- Стратегия выхода: Имейте запасной план, если недвижимость не продается
Для BRRRR
- Правило 1%: Ежемесячная арендная плата ≥ 1% от цены покупки
- Принудительное повышение стоимости: Покупайте на 30-40% ниже ARV
- Готовность к рефинансированию: Хороший кредитный рейтинг (720+), срок владения 6-12 месяцев
- Запас денежного потока: Минимум $200-300/мес после PITI
- Управление недвижимостью: Самостоятельно или найм за 8-10%
- Резервные фонды: Расходы на 6 месяцев для случаев простоя/ремонта
Распространенные ошибки, которых следует избегать
Факторы, убивающие сделку
Флиппинг:
- Чрезмерное улучшение для данного района
- Отсутствие резервного бюджета (всегда добавляйте 20%)
- Эмоциональная привязанность к недвижимости
- Покупка без предварительно одобренного финансирования
- Игнорирование требований разрешительных документов
BRRRR:
- Слишком раннее рефинансирование (нужен срок владения 6-12 мес)
- Чрезмерное использование заемных средств (попытка получить 100% доход)
- Недооценка коэффициентов простоя (5-10% — это нормально)
- Плохая проверка арендаторов (стоит тысячи)
- Игнорирование бремени управления недвижимостью
Часто задаваемые вопросы
Флиппинг: Лучше для быстрых денег, если не хотите быть арендодателем
BRRRR: Лучше для долгосрочного богатства, построения портфеля, пассивного дохода
Флиппинг: Минимум $50K-100K (первоначальный взнос + ремонт)
BRRRR: Изначально $50K-100K, но многоразовое использование через рефинансирование
Формула: Максимальная цена покупки = (ARV × 0,70) - Стоимость ремонта
Пример: $250K ARV × 0,70 = $175K - $50K ремонт = $125K максимальная покупка
Ежемесячная арендная плата должна быть равна 1% от цены покупки
Недвижимость за $150K должна сдаваться минимум за $1,500/месяц
Реалистичный срок: 4-6 месяцев в общей сложности
2-3 месяца: Ремонт
1-3 месяца: От листинга до закрытия сделки
Да, если: Вы покупаете на 30-40% ниже рыночной стоимости и повышаете стоимость за счет ремонта
Банки рефинансируют под 75-80% от оценочной стоимости, позволяя вам извлечь капитал
Флиппинг: 620+ для жестких денег, 680+ для обычного кредита
BRRRR: 720+ идеально для лучших ставок и условий рефинансирования
Нет, но нанимайте лицензированных подрядчиков
Вам нужны разрешения на основные работы. Нелицензированные работы ухудшают оценку и перепродажу
Варианты: Оставить в качестве арендной недвижимости с первоначальным кредитом, продать (становится флиппингом) или ждать повышения рыночной стоимости
Всегда имейте запасной план, прежде чем начать
BRRRR: Лучше на любом рынке (долгосрочное владение)
Флиппинг: Рискованно на падающих рынках, отлично, когда цены растут